Bonjour,

Les taux sont historiquement bas, l'emprunt est possible sur de longues périodes, le volume de constructions neuves se porte bien. Précipitons nous, achetons de l'immobilier d'autant que les prix montent ! Ceux qui ont investi il y a quelques années ont vu la valeur de leur patrimoine monter fortement, alors pourquoi pas nous?


L'état du secteur

Ce raisonnement prédomine depuis déjà plusieurs années avec pour conséquence non seulement une flambée des prix, mais aussi une montée en flèche de nombre de valeurs boursières associées au marche de l'immobilier, même et y compris pour l'immobilier de bureau, hôtels ... Les fonds en profitent également, mais je traiterai ici des seules actions.
Voici quelques valeurs du secteur et leur cours sur 10 ans ou moins), ainsi que le secteur lui-même :
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On constate que ces quelques actions ont bien monté et que le secteur a pris environ 70% sur 10 ans. Et encore, on pourrait dire 100% si l'on se réfère au creux de 2008. Remarquable n'est-ce pas? Mais pourquoi un tel engouement et surtout pourquoi une telle hausse est-elle survenue ?
Pour comprendre il faut intégrer quelques notions, volontairement simplifiées ici.


Soutenir la croissance

La croissance est, nos dirigeants et les économistes nous le martèlent assez, le moteur nécessaire à la survie de notre société. Sans croissance, pas d'emploi, pas d'augmentation du niveau de vie, probabilité de désordres sociaux...

Hors cette croissance est étroitement liée à une donnée peu connue : la masse monétaire.
Pourquoi croyez-vous que les banques centrales injectent (par divers moyens) des centaines de milliard dans l'économie? Il s'agit en priorité d'augmenter la masse monétaire. Mais cette masse monétaire supplémentaire n'existerait pas sans la création monétaire générée par les banques. Alors comment forcer les banques à créer de la masse monétaire (donc de la croissance) ?

Pour les banques, créer de la masse monétaire signifie accorder du crédit. Evidemment, leur intérêt reste d'engranger des bénéfices. Elles ne prêtent pas pour le plaisir. La BCE dsipose cependant d'une arme redoutable pour les y forcer : les taux d'intérêt négatifs. En inondant les banques de liquidités à taux d'intérêt négatif celles-ci se retrouvent à la tête d'un magot qui leur coûte de l'argent.

Elles ont donc tout intérêt à ce débarrasser de ce fardeau en favorisant les prêts à leurs clients plutôt que de garder cet argent à un taux négatif. Voila comment forcer le crédit, donc soutenir (provoquer artificiellement?) la croissance.


Le PIB

L'un des meilleurs contributeurs à la croissance est la construction, et par extension l'immobilier.

Tout d'abord il faut savoir que la valeur immobilière est comprise dans le PIB. Quand on construit un immeuble on augmente la valeur de l'immobilier. On génère donc de la croissance, d'où l'importance de la santé de la construction. Construire une maison pour 100 000€ génère donc de la croissance puisque nous avons une augmentation de la valeur immobilière globale. Jusqu'ici rien d'anormal. Vive la croissance !

C'est avec la montée des prix que cela se complique.
Imaginez que vous avez acheté votre maison 100 000€. Vous la revendez ensuite 150 000€. Bravo, vous avez contribué à la croissance car vous avez généré 50 000€ de valeur supplémentaire. Pourtant rien n'a changé en réalité : il n'y a toujours qu'une maison. Pas d'extension, pas de travaux, juste une montée des prix de l'immobilier.

La hausse de l'immobilier génère de la croissance !
Mais cette croissance est artificielle.

Pourquoi vouloir générer cette croissance artificielle? Parce que la croissance réelle ne suffit plus. On augmente donc la masse monétaire par une création supplémentaire de valeur dans l'immobilier.


Bulle ?

Peut-on parler de bulle immobilière?

Les prix qui montent favorisent les échanges mais n'accroissent pas le nombre de biens disponibles. Seul augmente le volume des ventes. Voici un extrait de rapport tiré du site officiel des Notaires de France :

Avec 1 020 000 transactions réalisées sur douze mois à fin juillet 2019 (+ 7% sur un an), le volume annuel des transactions confirme le dynamisme exceptionnel du marché immobilier ...
De manière générale, les notaires ne constatent actuellement aucun affaiblissement de la dynamique, les volumes ne devraient donc pas baisser dans les mois à venir ... La principale motivation des Français pour l’acquisition immobilière reste l’attractivité des taux d’intérêt, mais également le rendement limité de nombreux produits d’épargne qui a baissé, de concert, avec la baisse des taux ... Les indicateurs avancés calculés jusque au mois d’octobre 2019 anticipent toujours une poursuite de la hausse des prix en France métropolitaine. Le rythme de croissance annuel resterait quasi inchangé en maisons (+ 2,7 %) et s’accélérerait en appartements (+ 5,1 %).

Pour autant, le nombre de biens disponibles ne croît pas (tant dans l’ancien que dans le neuf). L’augmentation constante du nombre d’acquéreurs déséquilibre le marché en termes de prix. Face à une demande qui ne cesse de se développer et une offre qui se limite, les tensions sont palpables et devraient se renforcer.


Donc, seuls les prix et la fréquence des échanges augmentent. Il semble que ce soit tout de même proche d'une bulle, non?


Krach immobilier ?

Les Cassandre l'annoncent depuis plusieurs années, les notaires assurent que tout va bien, les professionnels (agences) aussi bien qu'ils soient moins catégoriques. Qui croire? L'analyse technique?
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En ce qui concerne le secteur immobilier, la succession de pic était régulière jusqu'à l'accélération haussière de 2015. Je dispose pas de meilleures données et vous laisse déduire les probabilités de continuation haussière.

Si vous souhaitez l'interpréter, voici un graphe tiré du site de l'INSEE portant sur :
l’évolution sur longue période du nombre et du prix des ventes de maisons et d’appartements anciens, des loyers, de l’inflation, du revenu par ménage, des taux d’intérêt, du crédit immobilier, de la dette immobilière des ménages, du pouvoir d’achat immobilier, de la construction de logements, du nombre de ménages et du prix des actions, ainsi qu’une comparaison de l’évolution du prix des logements en France, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas.
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On y retrouve la notion de bulle (à un niveau -quasi- mondial) ce qui semble indiquer que le relais a été pris après la fulgurante montée des l’immobilier aux States. Par l'Europe? Par en partie la France?


Et après ?

Un crack, heureusement pas encore présent, serrait, par la perte de croissance, un prélude à des "difficultés" de plus grande ampleur pouvant se répercuter par exemple au niveau social. Mais nous ne devons pas être inquiet : les dirigeants sont conscients du problème et ont surement prévu comment y faire face, quel relais de croissance engager pour minimiser les effets d'une brusque baisse de l'immobilier. Et encore, les économistes sont très majoritairement optimistes sur les prix, donc pas d'affolement.
Bon OK, les mêmes estiment possible une croissance infinie dans un monde fini...

Il faut en tout cas surveiller le marché de l'immobilier comme le lait sur le feu.


Conclusion

Je suis comme vous : quand je vois un grand texte avec peu de graphes je saute direct à la conclusion pour avoir une sorte de résumé et directement l'avis de l'auteur. Hors cette analyse n'est pas destinée à prédire l'avenir, à s'engager dans un prospective, lancer un signal d'alarme pour crack imminent. Non. Il s'agit pour moi de vous donner les bases de ce que j'ai compris des mécanismes en action. En fait, il est inutile de donner un avis. Mieux vaut forcer chacun à réfléchir et à comprendre.

C'est comme l'AT : appliquer sans comprendre conduit à la perte. C'est le message que je m’efforçais de faire passer dans mes conférences de ces vingt dernières années, vingt années qui, je l'espère, auront permis à beaucoup de basculer du coté des gagnants sur le long terme. Ce fut en tout cas un plaisir pour moi.

Vous l'avez compris, je ne ferai pas de conclusion. Lisez tout... ou ne lisez rien.

Bons trades à tous et toutes,

A Ciao !


PS : je laisse la possibilité de commenter ouverte. N'hésitez pas à ajouter ou à corriger.
Fichiers attachés