Emprunter ou payer cash ?

[Strelok]

Hello,

J'envisage d'acheter un appartement dans le but de le louer.

Je dispose du cash nécessaire, mais je n'arrive pas à savoir s'il vaut mieux emprunter tout en laissant l'argent produire des intérêts, ou payer directement l'appartement?

Quelqu'un saurait-il m'expliquer les avantages/inconvénients des 2 solutions ?

[zador]

Citation de : Strelok (au 08-07-2009 19:14:02)

Hello,

J'envisage d'acheter un appartement dans le but de le louer.

Je dispose du cash nécessaire, mais je n'arrive pas à savoir s'il vaut mieux emprunter tout en laissant l'argent produire des intérêts, ou payer directement l'appartement?

Quelqu'un saurait-il m'expliquer les avantages/inconvénients des 2 solutions ?

---

Bonsoir Strelok, voilà avec mon expérience ce que je peux te dire.

Si tu achète cash, tu ne pourras rien déduire de tes revenus foncier à part certaines charges du syndicat, l'assurance propriétaire, les frais de notaires et les éventuelles travaux à venir.

Alors que si tu empruntes, tu pourra déduire de tes revenues fonciers, les intérêts d'emprunts, l'assurance du prêts et l'assurance des loyers impayés si tu le mets en gestion locative.

Si tu empruntes avec beaucoup d'intérêts d'emprunts, tu seras sûrement en déficits fonciers. Donc il vaut mieux emprunter sur une courte durée pour avoir de fort intérêts d'emprunts et avoir surtout un meilleur taux. Adresse toi à des courtiers, ils te dégotteront un meilleur taux que toi tu puisses avoir avec la même banque.

Le truc est que tu sois en déficit foncier pour ne pas payer d'impôts , du moins, le moins possible.

Si tu empruntes, ton appartement acheté 1€, tu le paiera à terme de ton crédit si tu vas jusqu'à la fin 1.30€ ou 1.40€. Tout cela rien qu'avec les intérêts bancaires.

Car quand tu arriveras, par exemple au bout de 10 ans, à terme de ton crédit, pour calculer le coût réel de ton appartement, il te faudra rajouter les impôts fonciers et sur le revenus, les charges du syndicat, l'assurance propriétaire et les travaux intérieur ou extérieur. Tu verra à ce moment là, que l'immobilier rapporte pas vraiment sauf si tu as fait une affaire en l'achetant.

Et comme on se fait toujours baiser dans la vie...

Le mieux dans l'immobilier, c'est d'avoir un immeuble, car c'est toi qui gère tout de A à Z. Pas de syndicat et pas de copropriétaire.

Si tu achète cash, fait attention de pouvoir faire face à d'éventuel impayé, des travaux et une perte d'emploi ou diminution de salaire.

L'emprunt reste la sécurité à condition d'emprunter mini, car sinon tu engraissera ton banquier.

Si tu paie cash, tu ne déduira pas grands choses de tes revenues fonciers et tu paiera des impôts

Demande à ta comptable de te faire une simulation car les banquiers sont des marchands de tapis.

[Strelok]

Si on emprunte, on peut déduire les intérêts de l'emprunt des loyers. Mais d'un autre côté l'argent placé produit des intérêts qui sont imposés aussi... Maintenant j'ai pas fait le calcul, c'est peut-être plus intéressant, surtout si l'argent est placé dans une assurance-vie par exemple (pas d'imposition tant qu'on n'y touche pas) ?

Le but n'étant pas que ça rapporte forcément beaucoup, mais c'est dans un souci de diversification de mon patrimoine (à 100% financier pour le moment).

[isobar]

tu t adresses a un professionnel qui pourra te faire des simulations

comme moi

c un investissement en loi de défiscalisation ?

[Strelok]

Je n'y suis pas fermé, mais plus probablement sans défiscalisation, dans de l'ancien, ça dépendra de ce que je trouverai d'intéressant.

[Arnaudbzh]

Bonjour,

et différer ton achat immobilier tu y as pensé ??
Un coup d'oeil sur les travaux (premier lien "graphiques longue période") de Jacques Friggit
et son fameux tunnel devrait t'en dissuader:
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rub...

Cliquez pour agrandir



Sur le marché, attrapes-tu un couteau qui tombe ?? Même si ici c'est le ratio de
capacité d'achat moyen des ménages, les prix sont plutôt en tendance baissière quand
même non ?? La target de ce ratio est à 1, la moyenne de ce ratio depuis 1965, longue
étude donc. Le retour à la moyenne fonctionne très bien là aussi...
Et entre 2 sommets ou 2 creux, il y a environ 15 ans.

Une mine d'or ici:
www.bulle-immobiliere.org/forum/

Et la bonne nouvelle, ce sont les loyers qui baissent, pour la touche finale.
http://www.journaldunet.com/economie/magazine/doss...

Pas certain que ce soit ton meilleur investissement en moment.
J'ai essayé pour toi, ce n'est qu'un sac d'ennuis divers et variés.


Bonne journée
Arnaud

[isobar]

arnaud a raison

ms si tu veux acheter passe par un pro

si tu vx envoie moi un MP je te ferai des simuls, j'ai un bon programme a prix tres interessant selon le marche actuel, ms par rapport a celui de l'année prochaine, c incertain

prudence

c quoi ton objectif ?

[Strelok]

Et si on considère qu'on fait un emprunt avec des loyers qui rembourseront à peu près les mensualités, et à plus forte raison s'il y a de l'inflation, et que les loyers finissent par dépasser les mensualités (qui elles ne bougeront pas), tout en conservant le cash placé à coté qui travaille lui aussi ?

Bon, faut que je me fasse quelques tableaux excel, des maux de tête en perspective

[isobar]

en theorie...

en pratique, si le locataire ne paye plus ?

[Roque]

Bonsoir

Pourquoi passer par un professionnel qui aura toujours un intérêt à ce que l'achat immobilier se fasse ?

Pour simuler ce projet il suffit d'un tableur (Excel ou OpenOffice, gratuit celui là) pour calculer le TRI du projet.

Le problème est qu'il faut faire des hypothèses sur certaines des données à y introduire.

- Le capital dont on dispose: soit il est entré dans le projet (sortie de cash) soit il est actualisé au taux réel (taux du placement MOINS le taux d'inflation). Une hypothèse sur la valorisation/ dévalorisation de ce capital est aussi à faire. Le niveau stratosphérique atteint par l'immobilier en France ne prêche pas pour une hypothèse de valorisation sur les 10 prochaines années (voir le graphique de Jacques Friggit).
- Les revenus NETS générés par le bien immobilier actualisés du taux estimé de l'inflation

Il y a donc deux paramètres clés qui sont :
- l'inflation des prix pour les 10 à 15 prochaines années
- l'évolution des prix de l'immobilier sur la même période

Il faut donc tout simplement se poser les questions suivantes :
- dans le contexte actuel, les 10 prochaines années ont-elles une probabilité de voir une forte inflation des prix à la consommation ?
- Où se situent les prix de l'immobilier aujourd'hui par rapport à l'historique connu de ces mêmes prix ? Peut-on considérer que nous sommes revenus à un niveau attractif ?

Bonnes réflexions

[rationnel]

provisionne les impayés, les frais de justice, les dégradations les baisses de loyers

[isobar]

Pourquoi passer par un professionnel ? Quelle blague...

Etes vous serieux ?

Pourquoi acheter vos bouquins ?

[lector]

Citation de : zador (au 08-07-2009 20:20:01)
Bonsoir Strelok, voilà avec mon expérience ce que je peux te dire.

Si tu achète cash, tu ne pourras rien déduire de tes revenus foncier à part certaines charges du syndicat, l'assurance propriétaire, les frais de notaires et les éventuelles travaux à venir.

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bonsoir à tous,

j'avoue avoir du mal à saisir l'intérêt d'acheter à crédit uniquement dans le but de se créer du déficit foncier

s'il y a déficit foncier, c'est bien parcequ'on perd de l'argent, en l'occurence en le filant au banquier en intérêts.

Si tu voulais dire que ce déficit est imputable sur le revenu global, pour mémoire la partie de déficit résultant des intérêts d'emprunt n'est PAS imputable sur le revenu global, et ne donne donc pas droit à une réduction de l'IR global. (cf CGI, art. 31-I-1°)

L'arbitrage à mon avis se situe plutôt au niveau de tes anticipations 1) de rendement de l'investissement et 2) d'inflation.

- Concernant le rendement, vois combien tu peux le louer, quelles seraient les charges (attention à ne pas oublier charges, gestionnaire, assurance, syndic, réparations diverses, taxe foncière, IR etc...) et calcule le rendement. Ne crois absolument pas ce que te disent les marchands de biens dans ce domaine. D'expérience, on a toujours tendance à minimiser le coût d'être propriétaire. Eh ben c'est cher!!! Une fois ce calcul fait, regarde ce que ça donne comparé à un produit d'épargne plus classique.

- Si tu anticipes une inflation élevée, effectivement ça vaut le coup de s'endeter à taux fixe maintenant, et placer le cash sur un support qui sera plus ou moins indexé sur l'inflation.

- Si tu n'anticipes pas spécialement d'inflation, ça vaut peut-être le coup de le payer cash, et de le mettre en dispositif Scellier.



perso en tout cas l'immo est pas la valeur où j'irais en ce moment. Il reste à mon avis une bonne jambe de baisse, jusqu'aux environs de 2012 à en juger par la cinématique des courbes gouvernementales sur le sujet:

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rub...


A+

LCT

[lector]

Citation de : Roque (au 08-07-2009 21:10:09)

Bonsoir

Pourquoi passer par un professionnel qui aura toujours un intérêt à ce que l'achat immobilier se fasse ?

Pour simuler ce projet il suffit d'un tableur (Excel ou OpenOffice, gratuit celui là) pour calculer le TRI du projet.

Le problème est qu'il faut faire des hypothèses sur certaines des données à y introduire.

- Le capital dont on dispose: soit il est entré dans le projet (sortie de cash) soit il est actualisé au taux réel (taux du placement MOINS le taux d'inflation). Une hypothèse sur la valorisation/ dévalorisation de ce capital est aussi à faire. Le niveau stratosphérique atteint par l'immobilier en France ne prêche pas pour une hypothèse de valorisation sur les 10 prochaines années (voir le graphique de Jacques Friggit).
- Les revenus NETS générés par le bien immobilier actualisés du taux estimé de l'inflation

Il y a donc deux paramètres clés qui sont :
- l'inflation des prix pour les 10 à 15 prochaines années
- l'évolution des prix de l'immobilier sur la même période

Il faut donc tout simplement se poser les questions suivantes :
- dans le contexte actuel, les 10 prochaines années ont-elles une probabilité de voir une forte inflation des prix à la consommation ?
- Où se situent les prix de l'immobilier aujourd'hui par rapport à l'historique connu de ces mêmes prix ? Peut-on considérer que nous sommes revenus à un niveau attractif ?

Bonnes réflexions

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100% d'accord

ps: ben dites-donc, j'ai mis du temps à rédiger ma réponse, si j'en juge le nombre de réponses entre temps!!!

[rationnel]

http://www.google.com/search?hl=fr&q=baisse+de+loy...