Emprunter ou payer cash ?

[redazzurro]

Citation de : Strelok (au 10-07-2009 18:13:54)

Si on arrive à financer par un emprunt à taux fixe qui couvre les loyers, même si la valeur du bien baisse, on est de toutes façons gagnant à la fin, puisqu'on n'a pas sorti d'argent non?

Le seul risque, c'est si les loyers baissent en dessous du montant des mensualités de l'emprunt (ou si on ne trouve plus de locataire au prix où on veut louer et qu'il reste vide, évidemment)...

Je me trompe ? non, c'est ça

S'il y a une grosse inflation, et que le gouvernement empêche les loyers de monter, est-ce que ça ne risque pas de peser du même coup sur les rendements des placements financiers, qui eux aussi perdront de la valeur relative (inflation comprise donc) ?

---

perso, je ne suis pas un spécialiste de l'inflation (faudrait demander à des gens qui l'ont vécu).
Mais j'ai toujours entendu dire qu'en période d'inflation cela devenait presque indolore de rembourser son emprunt (à taux fixe) à condition que les salaires suivent.

En tout cas, ma vision personnelle pour une acquisition à titre de résidence principale : attente de baisse des prix encore 1 à 2 ans max (je pense que le gros de la baisse sera fait + j'ai envie d'acheter pour être chez moi) - acquisition par emprunt + cash (pour pouvoir me payer la bicoque que je souhaite) - conservation d'un matelas pour bourse + imprévus.
Prévision à MT : acquisition d'immobilier à crédit d'ici 5 à 10 ans (ou avant ???) quand les prix auront bien baissés et qu'un semblant de reprise se fera jour

[LAURAB]

Strelok, au cas ou tu te lancerais dans l'investissement immobilier (ce que je déconseillerais actuellement pour les mêmes raisons que Roque) n'oublies pas de souscrire à une assurance loyer impayé.
Les impayés ayants fortement augmentés ces derniers temps pour les raisons que tu imagines.

sinon, il pourrait y avoir encore un petit interet à investir dans l immobilier dans un but de défiscalisation mais c est à voir au cas par cas.

[Roque]

Bonsoir

Strelok :
Si on arrive à financer par un emprunt à taux fixe qui couvre les loyers, même si la valeur du bien baisse, on est de toutes façons gagnant à la fin, puisqu'on n'a pas sorti d'argent non?
Il faudrait m'expliquer comment un banquier va vous prêter le capital nécessaire sans que vous fassiez d'apport. Ça m'intéresse au plus haut point surtout par les temps qui courrent !

S'il y a une grosse inflation, et que le gouvernement empêche les loyers de monter, est-ce que ça ne risque pas de peser du même coup sur les rendements des placements financiers, qui eux aussi perdront de la valeur relative (inflation comprise donc) ?
Lorsque vous dites "les placement financiers" ça veut dire quoi ?
Il y a trente six mille (j'exagère) différentes sortes de placements financiers. En période d'inflation il y en a qui réalisent des performances apparentes (nominales) satisfaisantes, exemple les actions, mais qui en réel sont négatifs (exemple toujours les actions), d'autres qui plongent même en nominal et d'autres qui font au moins aussi bien que l'inflation voire mieux (performance réelle). Dire qu'en période d'inflation tous les placements financiers sont bons à jeter est faux.

redazzurro :
perso, je ne suis pas un spécialiste de l'inflation (faudrait demander à des gens qui l'ont vécu).
Mais j'ai toujours entendu dire qu'en période d'inflation cela devenait presque indolore de rembourser son emprunt (à taux fixe) à condition que les salaires suivent.
Oui mais le capital est lui-même dévalorisé (de 40% dans ma réponse précédente. Voir le graphique montrant l'historique des prix RAPPORTÉS aux revenus).

En tout cas, ma vision personnelle pour une acquisition à titre de résidence principale : attente de baisse des prix encore 1 à 2 ans max (je pense que le gros de la baisse sera fait + j'ai envie d'acheter pour être chez moi) - acquisition par emprunt + cash (pour pouvoir me payer la bicoque que je souhaite) - conservation d'un matelas pour bourse + imprévus.
Pour une résidence principale le pb est très différent. Le niveau actuel des taux est exceptionnel et anormal ... jusqu'à quand ? Plus vous attendrez plus les taux seront hauts. Il est difficile d'avoir le beurre (une baisse des prix de l'immobilier) et l'argent du beurre (des taux faibles) ... quant à la laitière ....

A+

[roadrun_fr]

petite simulation :


Pour une résidence principale, en ayant en apport une maison, ca ne vaut le coup d'attendre que si l'on pense que l'immo baisse encore de manière significative et que les taux ne montent pas trop.
Si les taux montent (de 4% à 6%) et que l'immo baisse peu (cas des -10% immo), y'a peu de différence sur le cout total.

Qu'en pensez vous ?

[Strelok]

Citation de : Roque (au 10-07-2009 22:44:16)

Bonsoir

Strelok :
Si on arrive à financer par un emprunt à taux fixe qui couvre les loyers, même si la valeur du bien baisse, on est de toutes façons gagnant à la fin, puisqu'on n'a pas sorti d'argent non?
Il faudrait m'expliquer comment un banquier va vous prêter le capital nécessaire sans que vous fassiez d'apport. Ça m'intéresse au plus haut point surtout par les temps qui courrent !

Tout bêtement en nantissant un montant équivalent à l'emprunt sur un compte où j'ai les liquidités nécessaires (qui y resteront bloquées pendant la durée du prêt, par exemple sur le fonds en euro d'un contrat de capitalisation). Le banquier ne prend aucun risque du coup, puisqu'il peut se servir si je ne paye pas les traites.

S'il y a une grosse inflation, et que le gouvernement empêche les loyers de monter, est-ce que ça ne risque pas de peser du même coup sur les rendements des placements financiers, qui eux aussi perdront de la valeur relative (inflation comprise donc) ?
Lorsque vous dites "les placement financiers" ça veut dire quoi ?
Il y a trente six mille (j'exagère) différentes sortes de placements financiers. En période d'inflation il y en a qui réalisent des performances apparentes (nominales) satisfaisantes, exemple les actions, mais qui en réel sont négatifs (exemple toujours les actions), d'autres qui plongent même en nominal et d'autres qui font au moins aussi bien que l'inflation voire mieux (performance réelle). Dire qu'en période d'inflation tous les placements financiers sont bons à jeter est faux.

Je ne sais pas, je demandais si en général en période d'inflation, les placements comme actions, obligations, sicav monétaires, etc, avaient tendance à la suivre, ou pas.


redazzurro :
perso, je ne suis pas un spécialiste de l'inflation (faudrait demander à des gens qui l'ont vécu).
Mais j'ai toujours entendu dire qu'en période d'inflation cela devenait presque indolore de rembourser son emprunt (à taux fixe) à condition que les salaires suivent.
Oui mais le capital est lui-même dévalorisé (de 40% dans ma réponse précédente. Voir le graphique montrant l'historique des prix RAPPORTÉS aux revenus).

En tout cas, ma vision personnelle pour une acquisition à titre de résidence principale : attente de baisse des prix encore 1 à 2 ans max (je pense que le gros de la baisse sera fait + j'ai envie d'acheter pour être chez moi) - acquisition par emprunt + cash (pour pouvoir me payer la bicoque que je souhaite) - conservation d'un matelas pour bourse + imprévus.
Pour une résidence principale le pb est très différent. Le niveau actuel des taux est exceptionnel et anormal ... jusqu'à quand ? Plus vous attendrez plus les taux seront hauts. Il est difficile d'avoir le beurre (une baisse des prix de l'immobilier) et l'argent du beurre (des taux faibles) ... quant à la laitière ....

A+

---

En ce qui me concerne ce n'est pas pour ma résidence principale, mais pour un appartement à mettre en location, type studio d'étudiants. Sachant que ça ne sera pas l'unique investissement (mais le seul pour le moment, j'y vais progressivement), et que je recherche plutôt dans le centre-ville d'une grande agglomération, je fais très attention à la localisation.

[Roque]

Bonsoir,

Strelok :Tout bêtement en nantissant un montant équivalent à l'emprunt sur un compte où j'ai les liquidités nécessaires (qui y resteront bloquées pendant la durée du prêt, par exemple sur le fonds en euro d'un contrat de capitalisation). Le banquier ne prend aucun risque du coup, puisqu'il peut se servir si je ne paye pas les traites.

A votre avis nantir ne revient-il pas à un faire apport en capital ? Vous rêvez éveillé là !
Votre capital bloqué qui va vous rapporter des clopinettes (n'espérez pas que la banque nantisse avec une indexation sur l'évolution de l'inflation + rémunération ... elle n'est pas folle) subira la dépréciation du fait de l'inflation dont j'ai parlé plus haut.

OK nantissez votre capital et récupérez 10 ans plus tard un capital dont le pouvoir d'achat sera au mieux 75% de celui de départ.

Il n'est PAS POSSIBLE d'avoir le BEURRE et l'ARGENT du BEURRE !!!

A+

[Strelok]

Roque:
Pas la peine de s'énerver
En ce qui concerne le nantissement, je l'ai déjà fait pour acheter ma résidence principale avec un prêt in fine sur 5 ans, la banque avait nanti la somme équivalente sur le fonds en euro d'une assurance-vie. A ce moment-là le taux du prêt était inférieur à ce que rapportait le fonds en euro, donc le calcul était facile. Sachant que cet argent serait de toutes façons resté là, donc il n'était pas vraiment "bloqué sur un support qui rapporte peu"...

Mais en cas d'inflation, est-ce que les fonds en euros des assurance-vie n'auront pas une rémunération qui va augmenter elle aussi, pour arriver au miminum à conserver la valeur ? (j'ai déjà posé la question mais personne ne m'a répondu ).

[chris83]

Amha Roque s ' énerve de lire que quelqu un persiste à vouloir acheter un bien au début de l explosion de la bulle immobilière....

On peut estimer que la baisse va etre de 30 ou 40%....à ce niveau de perte,quelle importance que tu te rajoutes des pertes via l 'emprunt ..ou directement sur ton cash....??

Bien sur,c est impossible..souviens toi des années 90....ou de la Californie....(-50% des plus hauts)
- 20% à NY cette année dans une ville dont tout le monde disait "impossible"

[abyss]

Citation de : chris83 (au 12-07-2009 11:11:52)

Amha Roque s ' énerve de lire que quelqu un persiste à vouloir acheter un bien au début de l explosion de la bulle immobilière....

---

Bien vu Chis! Et si c'est le cas, il n'est pas le seul à "s'énerver".

[vincenzo]

Citation de : laurent68 (au 10-07-2009 14:13:33)

pour clore le sujet de mon coté concernant le fameux pompier:

il etait bien dis dans le reportage 1 / mois. il en a acheté plus d'une cinquantaine.

Il a meme etait redressé par le fisc suite au reportage (ISF).

il avait un site jusque dans les années 2003-2004 ou il donnait des conseils et proposait des annonces d'appart.
il y avait meme eu un petit article sur lui dans la revue "Mieux vivre votre argent"

il n'a jamais été dit qu'il etait marchand de sommeil et vendait des taudis a des prix exorbitant.
meme si dans le reportage il y avait un probleme avec un locataire concernant un pb de salubrité, le syndic semblait pas mal responsable.

Il ne faisait pas lui même les travaux, puisque c'est l'entrepreneur qui lui a donné l'idée de faire cela. (c'etait aussi rappelé sur son site, cela permet de defiscaliser les travaux)

Son propre appart etait tout sauf un taudis, il avait une important collection d'arme ancienne et africaine, de memoire.

bon je clos le debat de mon coté concernant le pompier.

J'avais juste pris cet exemple pour expliquer que cette file parlait de proprietaire bailleur et non de proprietaire occupant, puisque l'on commencait a parlé de primo-accedant.
Ce sont 2 choses differentes.
c'est pour cela que quand un appart a un handicap (peu lumineux, exigut, etc) on dit toujours dans l'annonce "ideal investisseur"

---

Bonsoir

je vais répondre, car certains écrits ou arguments m'irritent.

Le fameux pompier a en effet eu un redressement pour ISF. Il a eu aussi des problèmes avec un locataire qui avait eu un dégât des eaux. Il allait aussi chercher ses locataires qui payaient pas !! Et oui, ca arrive malheureusement (même si ca ne concerne moins d'un dixième des locations).

Si "Mieux vivre votre argent" ou "M6" indiquent qu'il faut faire comme le pompier....ben tant mieux, c'est toujours plus facile de donner/vendre des conseils que de les mettre en pratique (c'est pareil en bourse d'ailleurs).

L'avantage du propriétaire qui achète pour sa résidence principale sait qu'il n'aurait pas d'emm. comme l'écrit letsar plus haut, puisqu'il paiera pour lui, et il ne voudra pas se fâcher avec lui-même à moins d'entrer en dissonance.

Bref, si d'autres arguments du type, mon voisin ou ma gardienne me dit que....n'hésitez pas.

Force est de constater aujourd'hui que de grandes sociétés type Locare ou autre vendent tous leurs immeubles (loués ou pas). Si cette information ne vous fait pas réfléchir, ben dommage. Je suppute pour ma part qu'ils achèteront plus bas et en force (vu qu'ils achètent par immeuble avec rabais à la clé).

Il ne faut pas non plus regarder du côté du nombre d'annonces sur des sites immo qui a grandit (on est passé de 600 000 annonces au double sur seloger par exemple....).

A bon entendeur (comme certains aiment l'écrire)

A++

PS : le débat est clos

si vous souhaitez vous informer sur ce thème en particulier, il existe des forums spécialisés (du type la bulle immobilière). Désolé Crock si j'ai fait de la pub à autre forum

Sinon, vous pouvez lire aussi les arguments de Roque

[Hellstan]

J'ai depuis longtemps fait le calcul de Roque, sachant qu'un bien se paie au prix moyen de 260 loyers aujourd'hui contre environ 70 loyers dans les années 60 (avec des pics à plus 500 ou 600 loyers dans certains cas, comme Paris).
Néanmoins, je constate que la chute ne s'est pas produite en région parisienne sur les biens très cotés (meilleurs quartiers, meilleures banlieues).
Et je crains une hausse des taux prochaine, comme l'évoque Roque.
Dans mon cas, l'achat ne se ferait pas en France, mais en Belgique, où je réside. Et où le marché a baissé, en effet, de 15 % à 20 % environ depuis deux ans sur les biens les mieux cotés.
D'autre part, il arrive un stade où la position de locataire devient désagréable, pour toutes sortes de raisons.
Evidemment, le risque serait de voir le marché chuter fortement (- 20 ou - 30 % de plus)…
Difficile dilemne.

PS : Dans notre cas, l'apport en fonds propres représente 35 % de la valeur du bien.
Il faut aussi tenir compte d'une fiscalité très avantageuse en Belgique, par rapport à la France, ce qui place l'acheteur d'une résidence en position d'être quasi non-imposable pendant 5 à 6 ans suivant l'achat du bien.

[Harissa]

salut la file

le pompier louer a des cas sociaux..dans des quartiers sociaux c'est normal que le taux d'impayés soit plus que la moyenne...

la croissance du nombre d'annonces sur le site seloger...n'est qu'une incidence de sa plus grande visibilité !!
c'est devenu un site incontournable pour vendre sa residence principale ou pas ...!!!

et concernant la question primordiale dans le titre
la période est propice les taux n'ont jamais etaient aussi bas...
et aussi penser à la pierre papier....SCPI de rendement...

attention à ceux qui te p^redisnet la chute de l'immobilier ca fais des années qu'ils nous bassinent de puis la montée d'ailleurs ...
si on les aurait ecouté...on serait toujours locataire !!!
........
la situation a changer par rapport à nos ainés :

tout le monde veut acheter sa residence principale....
celui qui a des petits moyens va s'acheter un T2.. T3
etc...

edit :

ne jamais payer cash toujours emprunter

[loky]

>>> cmoi14
>>>edit :
>>>ne jamais payer cash toujours emprunter

C'est le sujet, la conclusion est un peu rapide.

[Harissa]

Citation de : loky (au 10-05-2010 13:32:08)

>>> cmoi14
>>>edit :
>>>ne jamais payer cash toujours emprunter

C'est le sujet, la conclusion est un peu rapide.

---

pour un achat locatif ? c'est inattaquable !
à mon humble avis

[loky]

Citation de : cmoi14 (au 10-05-2010 13:41:43)

Citation de : loky (au 10-05-2010 13:32:08)

>>> cmoi14
>>>edit :
>>>ne jamais payer cash toujours emprunter

C'est le sujet, la conclusion est un peu rapide.

---

pour un achat locatif ? c'est inattaquable !
à mon humble avis

---

Sauf au sein d'un dispositif, ou une partie du prêt est défiscalisable, autrement je ne voie pas de raison d'être aussi catégorique.