Krach immobilier dans 4 ans ?

[Charles_M]

Bonjour,

Je soumets cette étude à votre réflexion :
http://tf1.lci.fr/pdf/02/13/0,,3380213,00.pdf

Je ne suis absolument pas expert en la matière mais comme beaucoup de monde je me suis endetté sur de nombreuses années pour acquérir ma résidence prncipale ! Ai-je fais le bon choix ? Et quelles seraient à votre avis les conséquences d'un krach ?

D'avance merci de vos réponses ...

Charles

[vincenzo]

Bonsoir,

Si tu as acheté récemment et que les prix baissent, tu peux te retrouvé coincé avec ton appartement.

Car ton appartement te coûtera : prix acquisition+frais de notaire+intérêts du capital à rembourser.

Ex :
Tu as acheté un 3P à 300 KE. Les frais de notaires représentent environ 21 KE. Si tu as emprunté 200 KE sur 30 ans, le coût du crédit te coûte environ 180 KE.

Au total, ton appart a un coût global de 501 KE (sur 30 ans).

Si les prix baissent, tu auras du mal à vendre ton appartement à 501 KE et tu seras obligé de revendre ton appartement au prix du marché (donc avec la baisse sur l'ensemble du coût total).

Si tu n'as pas remboursé assez d'intérêts à la banque, il faudra que la vente de ton bien couvre ton prix initial et le montant des intérêts restant à rembourser.

Le mieux est d'épargner en parallèle du remboursement de ton crédit.

Si un krack survient et que tu es obligé de vendre, tu seras en grande difficulté financière (car tu ne pourras revendre ton appart à 300 KE et en plus tu devras rembourser encore tes intérêts).

Le discours des agents immobiliers a été :
- il faut acheter les taux sont bas. Malheureusement, la demande a été si forte que les prix ont flambé (le bénéfice de la baisse des taux a été engloutie par la hausse des prix à la vente).
- aujourd'hui, leurs discours est : les prix vont stabiliser et si les prix baissent vous pourrez racheter moins cher....à ceci près qu'il faut que tu puisses revendre ton bien actuel sans perdre trop d'argent et que tu ais assez de sous à côté pour acheter plus grand.

Si tu es dans ta résidence principale pour tout le reste de ta vie, tu seras gagnant à Long Terme.

Si tu souhaites changer pour plus grand dans 5 ans et qu'il y a un krack tu auras du mal à vendre ton bien (tant que tu n'as pas vendu, tu n'as pas perdu d'argent).

Aujourd'hui, il est préférable (si on souhaite vraiment acheter) d'acheter une résidence dans laquelle on sait (ou on se projète) que l'on vivra dans cette résidence principale très longtemps, ou à défaut prendre une petite surface en s'endettant le moins possible (afin de compenser la baisse par une économie de loyer).

Une fois ton crédit intégralement remboursé, tu n'as plus de sorties d'argent (hormis travaux d'entretien, etc...) à réaliser. De ce fait, tu économises le montant de la mensualité de ton crédit que tu peux capitaliser (alors qu'un locataire, s'il reste toute sa vie locataire, son argent sera dillapidé dans un loyer et il ne reverra pas cet argent).

Vu les prix très élevés, je me demande combien de temps celà va encore tenir. Car pour moi, s'endetter sur 30 ans pour une petite surface (ex : 2/3P ou studio) c'est se mettre en danger financièrement...surtout si on a des revenus modestes.

Pour ma part, je suis primmo accédant et je n'ai pas les moyens d'acheter actuellement car les prix sont trop élevés (malgré mes revenus corrects) - à moins de m'éloigner radicalement de Paris...(mais il faut alors prendre en compte les couts de carte orange / transports supplémentaires que celà induits et les contraintes de temps).

Si tous les français mettent leur argent dans leur appartement/ maison, il feront des sacrifices sur leurs autres dépenses (voyages, loisirs, etc...). Ceci pourrait entraîner un risque de récession (recul économique car baisse de la consommation > baisse de l'emploi...)

Dans les années 90, il y a eu un krack (un ami l'a vécu : pendant 18 mois il avait mis une annonce et il n'a eu aucune visite....malgré la forte chute des prix...).

Auparavant, les français détenaient en moyenne leur bien environ 7 ans (pour changer et prendre plus grand)....vu le risque de baisse, je pense que cette durée de détention moyenne va augmenter (comme la durée moyenne d'emprunt a explosée...passé de 15 ans à 22 ans il me semble).

En espérant avoir été clair.
Je peux paraître alarmiste ou pessimiste mais c'est comme acheter des actions en haut de la bulle internet, il peut ne pas y avoir de krack (les gens propriétaires actuellement se disent qu'au pire ca va stabiliser). Si tu achètes une résistance et que le prix revient vers son support, ca peut faire très mal...

NB : je n'ai même pas pris en compte l'effet taux d'intéret...s'ils remontent, les prix baisseront mécaniquement...et comme ils partent de très bas...

Vincenzo

[rationnel]

Bonjour,

Je suis dans l'immobilier locatif depuis 1991. Dans mon département (62), il y a 15 ans, nous avions des files d'attente de locataires, pour chaque mise en location. A l'époque, donner son téléphone sur une annonce, c'était l'enfer assuré pendant 15 jours.

En début d'année, un collègue m'a avoué avoir baissé ses tarifs pour relouer.

Je ne sais pas si le prix des appartements a monté de 14 % dans le Nord Pas de Calais, mais le prix du "pigeon roti" sera à la baisse prochainement.

Parceque le locataire est migrateur et déménage s'il trouve moins cher.

a+

[michel13]

Je ne crois pas que les arbres montent au ciel. Je viens de vendre mon appartement dont le prix a doublé depuis que je l'ai acheté , il y a 6 ans et pour lequel j'avais encore un emprunt important (mais moins de 30% du prix de vente). Avec les intérêts des du placement de la vente dans une assurance vie à 4,5%, je paye tranquillement mon loyer.
Je racheterais quelque chose dans quelques années lorsque le marché aura baissé de 30%.
M

[Sibéria]

Citation de : Charles_M

Bonjour,

Je soumets cette étude à votre réflexion :
http://tf1.lci.fr/pdf/02/13/0,,3380213,00.pdf

Je ne suis absolument pas expert en la matière mais comme beaucoup de monde je me suis endetté sur de nombreuses années pour acquérir ma résidence prncipale ! Ai-je fais le bon choix ? Et quelles seraient à votre avis les conséquences d'un krach ?

D'avance merci de vos réponses ...

Charles

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Analyse Dynamique long terme de Kaufman et Broad

Trimestriel : Parallèles haussières. Hausse tant que le parabolique (33,2) sert de support.

Mensuel : Fin de parallèles haussières. Hausse tant que MM (38,5) sert de support. Le Stochastique et le MACD sont sur-vendus : correction technique à suivre sur l'unité hebdomadaire.

Hebdomadaire : Sans tendance. La volatilité diminue. Les cours vont rentrer dans un range UW (47,7) - LW (43,1).

Conlusion : Sous LW (43,1) il est probable que MM (38,5) sert de support important. Un croisement baissier de type A entre MM7-MM23 n'est pas envisageable en 2007.
Je reste haussier sur le Marché de l'Immobilier.

[vincenzo]

Un petit lien intéressant vers le forum france3 suite à un reportage sur Marseille et ses alentours...


http://forums.france3.fr/france3/mediterranee/IMMO...

Extrait :
la chaine marseillaise se fait reprocher son manque de lucidité

lire ce commentaire d'un pro objectif sur l'état du marché

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Salut a tous, Ce message est destiné principalement aux journalistes de la chaine Marseille.

je m'intéresse depuis longtemps à l'immobilier puisque étant ex agent immobilier, et je pense que la majorité des marseillais s'y intéresse aussi.

J'ai regardé un de vos reportages sur la question à Marseille, et je trouve que vos invités sont très mal choisis puisque tous défendent une cause commune : les prix chers. En effet, vous invitez le représentant de la FNAIM, les notaires, des directeurs d'agences.. Mais tous sont payés au pourcentage sur les prix. Personne pour leur donner le change, il leur est tres facile de renforcer l'illusion d'un marché sain.

Or, si vous vous rendiez sur le terrain, vous verrez qu'actuellement vendre un bien sur Marseille, au prix de l'année dernière, c'est impossible. Les prix ont déjà bien baissé, le nombre de biens en vente est vertigineux. Les délais de transactions ne cessent de s'allonger. On avait tendance à ironiser en disant "Marseille est à vendre" dans le métier. Mais c'est vraiment ça, il suffit de voir l'épaisseur des journaux spécialisés. Elle a doublé en deux ans.

On tente de nous faire croire à une pénurie, afin de stresser le client et de déclencher l'achat. C'est ca le métier d'agent immobilier. Mais en fait toute cette histoire n'est qu'une calomnie, un chateau de cartes, qui s'écroule lentement ; le véritable marché, derrière cet apparat sur, c'est une ruine. Il faut creuser un peu, investiguer, faire des recherches, chercher des contre témoignage... Il me semble que c'est ca du vrai journalisme, et c'est ca qui est intéressant. Quel intéret si personne ne donne le change à vos invités ?
C'est cool une chaine proche des marseillais, mais encore faut il se donner les moyens de leur dire la vérité, pas de renforcer la calomnie.

Actuellement lorsqu'un bien se vend, c'est au prix d'une tres forte négociation, jusqu'à 40% (j'ai connu ca) Les agences qui se sont multipliées les dernieres années, se livrent une concurrence impitoyable et stressante afin de continuer a faire croire en un marché sain. Beaucoup font faillite, d'autres AI, stressés, finissent par changer de boulot, d'autres en ont assez de prendre les acheteurs pour des imbéciles : c'est mon cas.
J'en ai eu assez de vendre des taudis au prix d'un belle villa en sachant que l'acheteur faisait la bêtise de sa vie.

Il faut savoir que tous les signes actuels vont dans le sens d'un krach immobilier sévère comme cela s'est produit en 1991. La baisse a d'ailleurs deja commencée. Il faut cesser de véhiculer aupres du commun des mortels qu'investir dans la pierre est sans risque. C'est faux. Le marché immobilier est soumis aux lois du marché, comme tous les autres marchés, et il fluctue sans cesse. La stagnation des prix, comme on tente de nous y faire croire, n'existe pas. L'histoire montre qu'apres une hausse de +150%, il y a une baisse similaire. La pierre ne fait pas que monter, il ne suffot pas d'acheter n'importe quoi n'importe ou, n'importe quand et d'attendre pour faire une affaire...

Les gens qui achètent aujourd'hui, en "haut de cycle" comme on dit dans le métier, vont se retrouver ruinés s'ils doivent vendre avant de n'avoir remboursé le crédit, car la vente se fera à perte.

Votre émission, n'ayant fait aucune ivestigation journalistique sur le terrain, s'est contentée de ressasser le discours des notaires et de la FNAIM... vous avez donc contrinué à leurrer les gens, et ca c'est pas cool.
Il faut également savoir que les chiffres cités par la FNAIM sont biaisés.
Ils sont lissés sur un an, et permettent de ne pas montrer immédiatement la baisse.
Ainsi, on parle de "ralentissement de la hausse" plutot que de ne dire "la baisse des prix".

Tout est manipulé afin de déclencher l'achat.

Rendez vous à Marseille République par exemple, ils ont énormément de probleme pour vendre au prix annoncé. Ce projet est une catastrophe. Intérrogez les agences, déplacez vous, vous verrez a quel point le marché est morose, sur Marseille, mais aussi dans toute la France.

[tomis170]

Le titre n'a pas forcément l'air objectif mais le document est assez intéressant bien qu'il soit d'avril 2005

http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.html#doc...

[Charles_M]

Merci de toutes vos réponses, (ainsi que des liens très intéressants) qui même si elles ne me rassurent pas franchement, témoignent que je ne suis pas le seul à me préoccuper du marché immobilier.

Charles

[andrex]

Bonjour,

j'ai vendu il y a un an deux biens en Espagne, persuadé que l'on arrivait au sommet. J'ai revu l'agent cet été, il riait alors de mon idée, et il m'a avoué que les délais devenaient de plus en plus longs, les négociations de plus en plus ardues. Il y a 2 ans, on tapait "le prix que l'on voulait", et on trouvait rapidement un acheteur. On est très loin de cette situation aujourd'hui.

Simple ralentissement de la hausse, période de consolidation, ou fin d'une tendance? Je n'ai pas d'avis définitif sur cette question. Mais, outre cette petite expérience, je constate que les prix atteints récemment sont en totale discordance avec les possibilités économiques des acheteurs. L'accès à la propriété devient dans certains endroits à la limite du possible. A terme, cette situation ne pourra durer, par manque d'acheteur tout simplement. Et j'ai le sentiment que pour ceux qui disposent de liquidité, les vraies bonnes affaires se feront d'ici 2 ou 3 ans .
Les arbres ne poussent pas jusqu'au ciel. Toute hausse forte est suivie d'une baisse proportionnelle. Rappel de règles élémentaires.

[sac]

http://www.journaldunet.com/economie/actualite/dep...

si la fnaim compte sur le prêt à taux zero pour soutenir l'immobilier - notamment parisien - alors effectivement c'est à mourir de rire...

au delà on se demande vraiment pour qui sont faites les politiques du logement, qui foutent des millions dans des dispositifs type Robien - ou le propriétaire est incité à acheter pour louer - au lieu d'aider, par des déductibilité d'intérêt comme c'était le cas avant Jospin, ceux qui achètent leur résidence principale...

[vincenzo]

D'autant que malgré le réhaussement des plafonds des revenus pour les bénénficaires du prêt à taux zéro, ces aides deviennent insignifiantes vu les montants à emprunter...

[tomis170]

Voici ce que j'avais lu à l'époque ou je commencais à faire mes recherches
pour acheté un appartement, depuis j'ai changé d'avis...

La 1ere série ce sont des études réalisés par la BNP, OCDE, la Banque de France,
j'en avais aussi une d'IXIS mais le lien ne passe plus. Pour cellles de la BNP ça parle plus particulièrement du cas Américain et Espagnol.

La 2ème série, ce sont plus simplement des articles de magazines avec commentaires de certains économistes français sur le sujet.

Pour synthétiser, l'immobilier est clairement surévalué, tout dépend maintenant de quelle manière aura t'il lieu, baisse violente sur 2-3 ans ou sur 10 ans.

http://compresse.bnpparibas.com/applis/wGroup/wGro...
http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf
http://www.banque-france.fr/fr/publications/telech...
http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www...

http://www.lexpress.fr/services/immobilier/dossier...
http://www.lexpansion.com/art/15.0.138806.0.html
http://www.dossiersdunet.com/article634.html
http://www.lexpress.fr/services/immobilier/dossier...

[laurent68]

Citation de : sac

http://www.journaldunet.com/economie/actualite/dep...

si la fnaim compte sur le prêt à taux zero pour soutenir l'immobilier - notamment parisien - alors effectivement c'est à mourir de rire...

au delà on se demande vraiment pour qui sont faites les politiques du logement, qui foutent des millions dans des dispositifs type Robien - ou le propriétaire est incité à acheter pour louer - au lieu d'aider, par des déductibilité d'intérêt comme c'était le cas avant Jospin, ceux qui achètent leur résidence principale...

---

le but n'est pas le meme :
soit on aide les gens a devenir proprietaire en leur permettant de deduire les interets de leur impots. Ce qui est effectivement une idée pas trop mauvaise.

soit on permet aux haut revenus (pour eviter notament que certains partent en suisse) de defiscaliser en investissant dans de l'immo. cela permet aussi d'offrir un parc locatif plus etoffé, plus recent et donc de freiner la hausse des loyers.
Une grosse tranche de la population ne pourra jamais etre proprio.
Maintenant ce qui est idiot c'est de vouloir vendre du "De robien" a n'importe qui, d'en construire n'importe ou, et surtout a un prix prohibitif.
Les gens revent de payer moins d'impots, mais ils achetent trop cher et s'endettent beaucoup trop par rapport a leur revenus, pour un appart qu'il auront bien du mal a louer

[vincenzo]

Citation de : laurent68

Citation de : sac

http://www.journaldunet.com/economie/actualite/dep...

si la fnaim compte sur le prêt à taux zero pour soutenir l'immobilier - notamment parisien - alors effectivement c'est à mourir de rire...

au delà on se demande vraiment pour qui sont faites les politiques du logement, qui foutent des millions dans des dispositifs type Robien - ou le propriétaire est incité à acheter pour louer - au lieu d'aider, par des déductibilité d'intérêt comme c'était le cas avant Jospin, ceux qui achètent leur résidence principale...

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le but n'est pas le meme :
soit on aide les gens a devenir proprietaire en leur permettant de deduire les interets de leur impots. Ce qui est effectivement une idée pas trop mauvaise.

soit on permet aux haut revenus (pour eviter notament que certains partent en suisse) de defiscaliser en investissant dans de l'immo. cela permet aussi d'offrir un parc locatif plus etoffé, plus recent et donc de freiner la hausse des loyers.
Une grosse tranche de la population ne pourra jamais etre proprio.
Maintenant ce qui est idiot c'est de vouloir vendre du "De robien" a n'importe qui, d'en construire n'importe ou, et surtout a un prix prohibitif.
Les gens revent de payer moins d'impots, mais ils achetent trop cher et s'endettent beaucoup trop par rapport a leur revenus, pour un appart qu'il auront bien du mal a louer

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Encore faut -il que la construction s'étoffe de manière importante...
Les promoteurs immobiliers, en cas de ralentissement/baisse des prix, diminueront leur offre (nombre de construction) afin de ne pas baisser les prix...

On entretien quelque part, aux frais du contribuable, le prix de l'immobilier (ex : en augmentant le plafond des ressources au prêt à zéro %). Si les prix baissent, les gens d'en bas, pourront revenir sur le marché. Aujourd'hui, les proprios ne baisseront pas leur prix à cause de ces aides...

Il eut été plus judicieux de permettre des baisses d'impôt pour les personnes qui achètent leur résidence principale (puisque les investisseurs viennent prendre les offres disponibles sous le nez des particuliers).

Le jour où ce type d'aide vient à être supprimé, je n'ose imaginer la courbe des prix.

[sac]

lors du dernier budget (2006)on a restructuré le robien et le malraux.

je vous dit pas la danse des lobbies de la construction qui hurlaient au scandale, arguant que des centre villes sinistrés avaient été restructurés en Robien et en malraux

tous ces arguments sont faux ou partiaux. Là ou le foncier est rentable ou peut le devenir, l'investisseur s'y porte.

en revanche, le robien sert à appater le gogo sous le vocable d'épargne fiscale.

en fait, l'Etat fait tout ce qu'il peut pour maintenir les prix de l'immobilier pour des raisons fiscales (droit de mutation, plus values etc.) mais également économique.

cela étant les béquilles s'épuisent.

au delà, il faut s'interroger ou l'on préfère qu'aille nos impôts. je préfère voir la puissance publique porter elle même le foncier ou par le biais des partenaires sociaux (1% patronal) - si c'est bien fait - que de procéder par dépense fiscale.

Or depuis 10 ans on ne fait que le contraire, malgré les discours...l'Etat bouffe le 1% en le ponctionnant pour le PTZ et autres Robieneries.

personnellement ca m'ennerve un peu.