investir dans les beaux quartiers

[phillag]

Bonjour,

Je voudrais me constituer un capital.
J'ai un peu analyser le secteur de marne la vallée (disney)
J'ai remarqué que sur les très petites surfaces et dans l'ancien
il se négocie des studios de 22m2 pour 60000 Euros.
avec un loyer net de 400 Euros/mois.
soit un rendement locatif de 8/100 et un delta de zéro
sur un prêt de 20 ans.
Je n'ai pas tendance à croire que la baisse qui viendra
dans les mois prochains touchera les secteurs qui se développent
à l'américaine (forte proportion de cadres, mairies riches).


J'ai un droit au prêt de 125000 Euros obtenu grâce au
répondant de ma résidence principale qui a pris de la valeur.
(multipliée par deux en trois ans)
Je peux me lancer pour la première fois de ma vie dans l'investissement locatif et je me demande s'il faut attendre
ou pas.
Si les taux d'intérêts montent, je ne pourrai plus acheter.

merci pour votre aide





Qu'en pensez-vous?

[Ovni]

As-tu bien calcule ton prix d'achat avec honoraires agences et frais "de notaire" ?

Par la suite, dans ton calcul de rentabilite, il faudra ne pas oublier les postes suivants :

- taxe fonciere
- droit au bail
- charges eventuels proprietaires non recuperables
- travaux immeuble
- entretien appart
- frais de gestion de la location
- assurance impayes
- cout pour mise-en-place de la location et etat des lieux
- impots sur le foncier
- CRDS/CSG sur loyer
- assurance eventuelle

et prendre des reserves pour les vacances (periodes sans locataire), remise en etat lors des changements (pour des studios autour de 1 fois tous les 3 ans) et des gros travaux.

+ Risque de devalorisation du bien (le marche est haut...)

Moi, j'ai essaye de calculer un investissement locatif sur Paris, mais pour l'instant je ne trouve pas ca seduisant...

Je suis tres interesse par d'autres avis, et des chiffrages plus precis de ces postes.

[tyllia]

Phillag,


Tu dois tout d'abbord t'assurer que le loyer mensuel va couvrir les mensualités de ton prêt, ainsi tu ne verras pas passé ton emprunt.

Vérifie également l'échéance des gros travaux de ravalement a venir.

Normalement pour un studio cela ne va pas chercher trés loin , tout dépend du nombre d'aparts. dans l'immeuble.

Dans les frais a prévoir il n'y a plus de droit au bail.

Tu n'est pas obligé de donner ton studio en gestion , ce sont des frais supplémentaires qui ne t'apportent aucune garantie supplémentaire.
Tu fais toi même tes quittances en achetant un carnet chez ton marchand de journaux.

Lors du choix du locataire , toi ou l'agence prend toutes les garanties nécessaires pour éviter les ennuis.
Demande le relevé d'impots ,ss, attestation d employeur du locataire et tu férifies, caution manuscrite du ou des garants avec leurs pieces d'identité et leurs relevé d'impots....
Car malheureusement les fiches de paye ne sont pas des garanties suffisantes , elles sont souvent fausses.

Sinon c'est un bon choix pour te constituer un capital,ainsi c'est ton locataire qui te paiera ton studio.

[John Bri]

Je pense que pour un investissement, il y a mieux qu'à Paris et sa banlieue...
Le Retour sur investissement etant bien + long qu'en Province
Faire un calcul d'un appartement acheté puis loué sur Paris et sur Montpellier par exemple pourrait être instructif
a+

[porridge]

tyllia a dit
"Sinon c'est un bon choix pour te constituer un capital,ainsi c'est ton locataire qui te paiera ton studio"

Voilà où le bat blesse ! Les locataires qui travaillent pour payer des loyers toujours plus exorbitants (suivant la hausse du M2)pour enrichir encore plus les propriétaires... car c'est connu, on ne prête qu'aux riches. Et si la cause de la stagnation des économies venait pour partie de cela ? Car ces loyers payés sont autant des revenus en moins pour le malheureux locataire qui doit se priver de consommer ailleurs. Certains invoqueront les APL et cie, mais en réalité pourquoi l'état doit-il assumer ces frais, si les loyers étaient plus.. raisonnables ?

[tyllia]

Si je suis le raisonement de Porridge , un" pauvre locataire "qui n'a pas les moyens de pouvoir acheter son bien , doit dormir sous les ponts pour ne pas engraisser les "riches propriétaires" ce qui lui permettrait de consommer plus ailleurs ?!
Ah ,je n'avais pas pensé a cela !!

Heureusement Porridge ,il y a des propriétaires honnetes( et non milliardaires ) qui pratiquent des loyers correctes.

Bonne journée.

[Tom Sawyer]

Bonjour,

Paris n'est pas intéressant pour de l'investissement locatif. (je n'ai pas de chiffre pour appuyer ce que j'ai entendu). Il faut préférer la banlieue, ou alors des villes de province.

Je n'en suis pas encore à louer, j'ai acheté en 2002 mon appart à Boulogne Billancourt Nord (92)

Tom.

[Mr.HYDE]

22m2 pour 60 000 € !!!!!!

dommage si j'avais su, j't'aurai vendu un de mes studios !

region lilloise - quartier chic - ...ect...ect

ai fait un peu + de la doublette a la revente !

Mais perso, j'pense que le secteur va s'ecrouler !

>>> secteur > immobilier + bat/constr. !!!!!!!!!!

attention aux taux bas pour attirer les clients !

[Tom Sawyer]

Perso, je ne crois pas à un crack dans l'immobilier. Je ne pense pas que l'on va avoir la même chute qu'après la 1ere guerre du golfe.

On peut noter que les prix sur Paris et Neuilly, Levallois, boulogne ont tendances à stagner mais en région parisienne et en province, les prix monte encore.

Tom.

[John Bri]

Les prix montent tjs et encore ds la capital...surtout ds les quartier dit populaire...(10/25%)
Apres, il est vrai que ds les quartiers bourgeois ca se calme (mais ca monte 5/10% cette annéee)...
L'HA est tres cher ds la capital "dc normal" que les loyers suivent
a+

[sequoia]

J'ignore s'il reste de la marge mais perso j'ai acheté mon appart en banlieue Nord (25 mn de Paris dans le Val d'OIse) en 2000 et apparemment il a pris entre 20 et 30% depuis si j'en juge par les prix pratiqués cette année. En 4 ans c largement moins qu'à Paris comme hausse... Mais franchement, je ne pense pas qu'il vaut le prix actuel. C bien parce que les taux sont bas sinon il se vendrait pas à ce prix.
Quant à ce que dit Porridge, faut quand même pas déconner, un pourcentage très important (j'ai lu 60% quelque part !!) de crédits immo se fait à 100% sans apport cette année du fait des taux bas mais sur une période plus longue (25 ans). un certain nombre de locataires restent locataires parce qu'ils le veulent bien non ?
A moins de vouloir absolument acheter à Paris... certaines banlieues pas mal permettent d'accéder à la propriété sans s'endetter jusqu'au cou.

[paal]

Un petit témoignage d'un ancien propriétaire qui vient de vendre un appartement qui fut sa résidence principale (en région parisienne) et qui est devenu, par la force des choses (mutation) un propriétaire loueur.

En premier lieu, il faut maintenant tenir compte qu'un placement immobilier est un placement volatil et qu'il n'est plus destiné à voir sa valeur progresser contre vents et marées.

Qui plus est, il faut effectivement tenir compte de tous les éléments présentés dans un des posts précédents (ravalement, CSG, taxe qui remplace le droit au bail, impôt foncier, assurance locative, etc...)

Si le loyer moyen obtenu permet effectivement de couvir l'ensemble de ces coûts ainsi que les intérêts d'emprunt, cela peut être une bonne idée, mais cela devient de plus en plus rare, car alors les candidats locataires viendront sur la file d'attente des acquéreurs, ce qui est logique.

Ce fut le cas pour ce qui me concerne, mais cela tient à 2 éléments :
- le premier, c'est que j'ai d'abord occupé mon bien à titre de résidence principale,
- le second, c'est que lors de cette première période, les taux d'inflation étaient relativement élevés, alors que l'endettement avait été effectué à taux fixe ; progressivement, le temps passant, le coût du remboursement de crédit devenait presque indolore.

C'est d'ailleurs ce qui m'a conduit à louer ce bien et à continuer à le conserver même lorsque la crise immobilière est venue affecter ce marché durant presque une dizaine d'années, le tout en bénéficiant d'un rendement qui tournait alors entre 8 et 10% l'an.

C'est aussi ce niveau de rendement qui nous a fait attendre pour vendre, et ce n'est qu'avec l'embellie récente que nous avons accepté cette cession (qui a d'ailleurs failli ne pas se faire, car peu de candidats réellement solvables).

Ce que je recommanderais aussi au propriétaire candidat bailleur, c'est de conclure un bail notarié assorti d'un contrat de carence locative ; ainsi, en cas de défaillance du locataire, il n'est pas nécessaire de passer par le tribunal pour obtenir une décision de justice. Il suffit de communiquer la copie exécutoire du bail à la compagnie d'assurance, et l'huissier de cette compagnie est alors fort satisfait de disposer d'un tel outil entre les mains.

[sacapus2]

citation :

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Citation de porridge

tyllia a dit
"Sinon c'est un bon choix pour te constituer un capital,ainsi c'est ton locataire qui te paiera ton studio"

Voilà où le bat blesse ! Les locataires qui travaillent pour payer des loyers toujours plus exorbitants (suivant la hausse du M2)pour enrichir encore plus les propriétaires... car c'est connu, on ne prête qu'aux riches. Et si la cause de la stagnation des économies venait pour partie de cela ? Car ces loyers payés sont autant des revenus en moins pour le malheureux locataire qui doit se priver de consommer ailleurs. Certains invoqueront les APL et cie, mais en réalité pourquoi l'état doit-il assumer ces frais, si les loyers étaient plus.. raisonnables ?

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c'est e point le plus interessant

pourquoi l'état ou les organismes de securité sociale payent ils trente milliards de francs par an pour les APL ALS et autres...

en réalité, lorsque ces aident ont été décidées, elles ont entraîné immédiatement une flambée des loyers (voir 1993 pour l'ALS étudiant)

on ne résoud pas une pénurie d'offre avec des subventions...

[sacapus2]

citation :

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Citation de sequoia

J'ignore s'il reste de la marge mais perso j'ai acheté mon appart en banlieue Nord (25 mn de Paris dans le Val d'OIse) en 2000 et apparemment il a pris entre 20 et 30% depuis si j'en juge par les prix pratiqués cette année. En 4 ans c largement moins qu'à Paris comme hausse... Mais franchement, je ne pense pas qu'il vaut le prix actuel. C bien parce que les taux sont bas sinon il se vendrait pas à ce prix.
Quant à ce que dit Porridge, faut quand même pas déconner, un pourcentage très important (j'ai lu 60% quelque part !!) de crédits immo se fait à 100% sans apport cette année du fait des taux bas mais sur une période plus longue (25 ans). un certain nombre de locataires restent locataires parce qu'ils le veulent bien non ?
A moins de vouloir absolument acheter à Paris... certaines banlieues pas mal permettent d'accéder à la propriété sans s'endetter jusqu'au cou.

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ca c'est inquiétant...ca veut dire que l'on est en période où les anques et les pro de l'immo cherchent à tout prix à solvabiliser la demande...il y a peu d'offre et très cher...peu de personnes peuvent acheter il faut donc dessérer les contraintes financières...

cela veut dire qu'il y a peu de volumes et d'acheteur sur ces zones de prix...

tout le monde se méfie ici d'un marché qui fait des prix toujours plus haut avec des volumes toujours plus bas..

Enfin, un conseilà phillag...regarde les offres des notaires en vente à la bougie...peut être trouvera tu une bonne affaire...

[porridge]

et que devrais je dire alors ? acheté mon F4 de 84m2 en septembre 2000 à Noisy le sec 90 000e, il vaut aujourd'hui sur le marché 170K voire plus, et je suis le premier... choqué parce que l'immobilier est bien la preuve que l'on s'enrichit en dormant dans ce pays au détriment du travail et de l'esprit d'entreprise !