Emprunter ou payer cash ?

[redazzurro]

Hello,

suis pas un pro, mais pense ceci :

Postulat de départ : "l'argent appelle l'argent"

Ta situation :
- tu souhaites acheter de l'immobilier pour diversifier ton patrimoine
- tu as le cash (donc emprunt non obligatoire)
- de toute façon tu payes des impôts (car tu est citoyen )

Ta force :
- les banquiers ne prêtent qu'aux riches; donc tu as de bonnes chances qu'ils te prêtent à un taux correct (ce qui ne serait pas forcément le cas si tu était sans le sou)
- en cas d'emprunt pour financer l'acquisition, et en cas d'impayé (rotation de locataire), tu auras les moyens d'y faire face (grâce à ton cash) -> donc pas de stress (et pas forcément utile de souscrire une assurance ???)

Mon point de vue :
- l'immobilier locatif est une (grosse) source d'emmerdes (ou de taf) si tu le gère toi même; en même temps, ceux qui savent s'en occuper arrive à en vivre correctement,
- qu'on soit riche ou pauvre, quand on fait de l'immobilier locatif, le principal objectif est d'acquérir un patrimoine en partant de 0 (les loyers des locataires financent le bien)
- aucun intérêt de payer cash un bien immobilier, surtout quand on en a les moyens

Ce que je ferais :
- le jour ou j'aurais les moyens de faire de l'investissement locatif, je le ferais à crédit au maximum de ce que me prêtera mon banquier.
- je garderais mon cash de côté pour : rassurer mon banquier / pouvoir saisir d'éventuelles opportunités / payer mes impôts (réduits notamment grâce à mon emprunt immobilier) / .........
- je délègue la gestion de mon bien à une agence triée sur le volet (il y en a qui bossent très bien)
- une fois le bien remboursé, je vois : soit je vends, soit je conserve (revenus de loyers) et rachète un autre bien immobilier, soit .......

Bref, en deux temps trois mouvements tu te retrouve Crésus sans rien avoir compris

Voilà
Ceci est basé à partir de vécu (personnes qui font ou ont fait de l'immobilier)

Bonnes réflexions

Edit : en lisant les postes ci-dessus, je rajouterais ceci : "dans la vie, faut pas trop se masturber l'esprit", ie : oui tu peux rentrer dans des calculs savants de tri, ..., faire appel à des pro de ci ou de ça (qui te factureront leurs prestations), etc, etc ...

Si tu en est franchement à renter dans de telles considérations, laisse tomber.
La seule vrai question à ce jour je pense est "est-ce vraiment le bon moment pour un investissement immobilier ?"
en terme de plus value à la revente, notamment.

Tchuss

[abyss]

Citation de : isobar (au 08-07-2009 21:13:52)

Pourquoi passer par un professionnel ? Quelle blague...

Etes vous serieux ?

Pourquoi acheter vos bouquins ?

---

Bien évidement qu'il ne faut pas passer par un professionnel!
Roque a raison, un pro a toujours besoin que la transaction se fasse.
Raison supplémentaire: Jusqu'au dernier moment (au sommet de la bulle) les professionnels ont dit aux gens qu'il était toujours temps d'acheter, que celui qui n'achetait pas allait payer plus cher l'année suivante et que les arbres grimpaient jusqu'au ciel! Et maintenant il faudrait toujours faire confiance à ces gens là??

[abyss]

J'allais oublier: Il est urgent d'attendre et de ne pas acheter de l'immo maintenant! La baisse ne fait que commencer.

[kikwi]

Salut Strelok,

Ancien professionnel, (j'ai arrêté il y a 6 mois).
Le levier du financement est indispensable dans ce type d'investissement. Rien de t'empêche de faire un crédit "In Fine", cad nantir au profit de la banque un produit financiers et avoir la possibilité de déduire tes IE constants. Tu ne rembourse que des intérêts pendant la durée du prêt et le capital au terme, ce qui te permet de placer ton K comme tu le souhaites mais encore faut-il que ta TMI soit élevée pour cela soit intéressant.
Il faut savoir que les IE sont déductibles que de revenus de même nature , a savoir les loyers. si les intérêts dépassent, ils sont reportables. En revanche avec un crédit amortissables les intérêts diminuront d'année en année et l'impot arrivera rapidement.Il ne faut pas penser crédit=loyers=autofinancement) Il font donc bien faire des simulations sur excel comme te le conseille certains (c'est assez facile). L'important est donc que le rendement du bien (loyers annuel/prix d'acquisition) soit au moins du double du financement , pour commencer à avoir une opération intéressante.
à savoir en ce moment un crédit à 4 et un rendement locatif à 8 min.
Tu peux également utiliser la possibilité de créer un deficit (en effectuant des travaux par exemple) et ainsi réduire de 10700 euros ton revenus imposable à partir du moment ou tu est à l'équilibre sur tes résultats fonciers.
N'hésite pas à me poser des questions en MP, je te répondrai volontiers.
PS : Attention tout de même aux sollicitations des professionnels, (comme disait Pompidou, " Il n'y a pas que des escrocs dans l'immobilier, mais tous les escrocs sont dans l'immobilier...)

[kikwi]

J'oubliais tout de même de dire que certains conseils précédents peuvent être judicieux quant à la pertinence d'acheter en ce moment.
Mais si ta trésorerie de le permet, tu peux envisager d'acheter d'ici 6 mois un an. il y a tout de même de bonnes affaires à faire entre les ventes qui ne se font pas dans l'ancien avec des vendeurs pressés dans l'ancien et les prmoteurs aux aboits dans le neuf (rendement plus faibles).

PS2 : Amha, intéresse-toi également au murs de boutiques (fort rendement + Bail commercial...)

[isobar]

Citation de : abyss (au 08-07-2009 21:30:11)

Citation de : isobar (au 08-07-2009 21:13:52)

Pourquoi passer par un professionnel ? Quelle blague...

Etes vous serieux ?

Pourquoi acheter vos bouquins ?

---

Bien évidement qu'il ne faut pas passer par un professionnel!
Roque a raison, un pro a toujours besoin que la transaction se fasse.
Raison supplémentaire: Jusqu'au dernier moment (au sommet de la bulle) les professionnels ont dit aux gens qu'il était toujours temps d'acheter, que celui qui n'achetait pas allait payer plus cher l'année suivante et que les arbres grimpaient jusqu'au ciel! Et maintenant il faudrait toujours faire confiance à ces gens là??

---

ne pas confondre un vendeur avec un professionnel qui va gerer les interets de ses clients et les suivre sur le long termes...

ne pas confondre commissions des vendeurs avec des honoraires de conseils (neutre)

Quand je dis pro, je dis pas agent commercial mais CGP CIF (conseiller en investissement financiers)

ms bien entendu, ce n'est pas pour acheter UN appart ou gerer 500ke, hein ...

me sentant mal apprecié, je vous laisse entre particulier sachant...

sinon la vidange, vous la faite vous meme je presume ?



Bonne chance

[zador]

Bonsoir,

Baisse du prix de l'immobilier: j'ai vendu, il y a un mois et demi, un appartement à 3100€ / m2. Je l'avais estimé, il y a deux ans à 2700€ / m2. Pas de baisse de l'immobilier dans ma région mais une stabilisation.

Baisse des loyers: depuis deux ans, je ne fais plus d'augmentation de loyers. Est-ce pour autant une baisse ? Je loue à 10€ - 12€/m2

Les gens auront toujours besoins d'un toit.

Et il y en a d'autres qui rêvent de devenir propriétaire.

Alors, profitons-en.

[isobar]

Citation de : abyss (au 08-07-2009 21:33:25)

J'allais oublier: Il est urgent d'attendre et de ne pas acheter de l'immo maintenant! La baisse ne fait que commencer.

---

Si tu avais bien lu la file, tu serais que j'ai confirme ces faits, et que je ne pousse JAMAIS a la vente, maintenant ca depend de l'objectif.

[abyss]

Citation de : zador (au 08-07-2009 22:11:37)

Bonsoir,
Pas de baisse de l'immobilier dans ma région mais une stabilisation.

Bonsoir Zador,
C'est bien possible, mais dans ce cas je ne vois qu'une solution: tu habites sur mars?

Citation de : zador
Les gens auront toujours besoins d'un toit.

C'est exactement ce que l'on nous disait pendant la bulle...
Et aux Américains aussi. Pour eux, c'est vrai! Surtout pour ceux qui ont écouté cet adage et qui ont acheté. Maintenant ils sont expulsés et, en effet, ils ont besoin d'un toit..

Citation de : zador
Et il y en a d'autres qui rêvent de devenir propriétaire.

Il ne faut pas confondre rêveur et idiot.

[zador]

Citation de : abyss (au 08-07-2009 22:26:40)

Citation de : zador (au 08-07-2009 22:11:37)

Bonsoir,
Pas de baisse de l'immobilier dans ma région mais une stabilisation.

Bonsoir Zador,
C'est bien possible, mais dans ce cas je ne vois qu'une solution: tu habites sur mars?

J'habite le Pays Basque. Région touristique. Mer - Montagnes - Espagne.

Citation de : zador
Les gens auront toujours besoins d'un toit.

C'est exactement ce que l'on nous disait pendant la bulle...
Et aux Américains aussi. Pour eux, c'est vrai! Surtout pour ceux qui ont écouté cet adage et qui ont acheté. Maintenant ils sont expulsés et, en effet, ils ont besoin d'un toit..

La France n'est pas les États-Unis. Les gens n'ont pas attendu la crise ou la bulle pour être mal logés.

Citation de : zador
Et il y en a d'autres qui rêvent de devenir propriétaire.

Il ne faut pas confondre rêveur et idiot.

Rêveur ou idiot, peu m'importe, ce sont tous les deux des pigeons.

---

[isobar]

Voila une analyse du marche locatif.

Au cas ou tu achetes quand meme, tu le feras en connaissance de cause et limiteras les risques.

C'est pour le neuf, mais c valable pour l'ancien aussi

prudence

bonne lecture

http://www.lesechos.fr/medias/2009/0708//300360506.pdf

[abyss]

Citation de : zador (au 08-07-2009 22:11:37)


J'habite le Pays Basque. Région touristique. Mer - Montagnes - Espagne.

Oui, la carte postale quoi. Par contre, tu oublies d'ajouter dans ta carte postale, les "patelins" paumés dans ces mêmes montagnes et inaccessibles l'hiver, les chèvres, les moutons, et les terroristes de l'ETA.

Et la Cote d'Azur, c'est de la m....? Il y a la mer et la montage aussi t pourtant ça baisse même sur la Cote d'Azur! Bon, c'est vrai qu'il n'y a pas l'Espagne à proxomité... Contrairement au Pays Basque. Ah l'Espagne! Une référence en matière de l'immo et du chômage...

Citation de : zador

La France n'est pas les États-Unis.

J'ai entendu la même chose, il y a 1 an environ, lorsqu'on nous expliquait que la crise financière et les subprimes n'étaient qu'un problème des "Amérlocs" et que nous, nous étions plus intelligents qu'eux et que cela ne nous toucherait pas..

Citation de : zador

Rêveur ou idiot, peu m'importe, ce sont tous les deux des pigeons.

C'est ton opinion, et je ne la partage pas.

[Strelok]

Citation de : Roque (au 08-07-2009 21:10:09)

Bonsoir

Pourquoi passer par un professionnel qui aura toujours un intérêt à ce que l'achat immobilier se fasse ?

Pour simuler ce projet il suffit d'un tableur (Excel ou OpenOffice, gratuit celui là) pour calculer le TRI du projet.

Je ne comptais pas forcément passer par un professionnel, d'où ma question sur ce forum pour essayer de m'aider à faire mes calculs tout seul comme un grand

Il y a donc deux paramètres clés qui sont :
- l'inflation des prix pour les 10 à 15 prochaines années
- l'évolution des prix de l'immobilier sur la même période

Il faut donc tout simplement se poser les questions suivantes :
- dans le contexte actuel, les 10 prochaines années ont-elles une probabilité de voir une forte inflation des prix à la consommation ?
- Où se situent les prix de l'immobilier aujourd'hui par rapport à l'historique connu de ces mêmes prix ? Peut-on considérer que nous sommes revenus à un niveau attractif ?

Au niveau des prix de l'immobilier, je ne m'attend pas à une hausse, en tout cas pas à moyen terme, je ne suis pas naïf. Pour moi c'est plus une question de diversification des risques, par rapport à un patrimoine 100% en placements financiers. Au moins si les banques se cassent la g****, et que les assurances-vies ne peuvent plus être remboursées, il resterait les biens immobiliers.

Pour l'inflation, c'est plus flou :
- déflation à cause d'une crise profonde? Dans ce cas forcément, les loyers baisseraient et l'emprunt serait une mauvaise idée (car lui resterait fixe). Les capitaux placés par contre n'augmenteraient pas en valeur absolue, mais auraient de plus en plus de valeur "réelle" (enfin j'imagine que ça ferait baisser les actions par contre).
- inflation pour résorber les dettes? Là c'est le contraire...

J'aurais plutôt tendance à penser que les états vont recourir à l'inflation pour rembourser la montagne de dettes qu'ils sont en train de se faire, mais surement que je me plante (comme souvent).

En ce qui concerne le risque de baisse, mon investissement immobilier se fera de toutes façons par paliers, sur plusieurs années, pas question de tout faire en une seule fois (un bien par an maximum), donc ça lissera une éventuelle baisse du marché.

Citation de : redazzurro
Ta force :
- les banquiers ne prêtent qu'aux riches; donc tu as de bonnes chances qu'ils te prêtent à un taux correct (ce qui ne serait pas forcément le cas si tu était sans le sou)

Oui, comme je le dis je peux payer cash, donc l'emprunt peut facilement être garanti avec un compte sur lequel j'ai placé un montant équivalent à l'emprunt. 0 risque pour la banque, ils seraient gonflés de refuser

- en cas d'emprunt pour financer l'acquisition, et en cas d'impayé (rotation de locataire), tu auras les moyens d'y faire face (grâce à ton cash) -> donc pas de stress (et pas forcément utile de souscrire une assurance ???)

Euh ouais enfin pas de stress, mais un manque à gagner quand même tous les mois. Faut voir le coût de l'assurance bien sûr, mais un locataire qui paye pas pendant plusieurs mois, c'est un énorme manque à gagner...

Mon point de vue :
- l'immobilier locatif est une (grosse) source d'emmerdes (ou de taf) si tu le gère toi même; en même temps, ceux qui savent s'en occuper arrive à en vivre correctement,

Oui source d'emmerdes j'en suis conscient, c'est principalement pour ça que jusqu'à maintenant j'avais évité le secteur. Mais en même temps, ça semble pas non plus inhumain (je prends pour référence mon père, maintenant à la retraire mais qui a géré sans problème 3 apparts en location tout ayant un boulot à plein temps à coté).

- qu'on soit riche ou pauvre, quand on fait de l'immobilier locatif, le principal objectif est d'acquérir un patrimoine en partant de 0 (les loyers des locataires financent le bien)
- aucun intérêt de payer cash un bien immobilier, surtout quand on en a les moyens

Ca c'est la partie qui me pose le plus problème, instinctivement j'ai plutôt tendance à me dire que d'emprunter, ça coûte forcément plus cher que de payer cash Mais j'ai pas eu le temps de faire des calculs encore.

[Strelok]

Citation de : kikwi (au 08-07-2009 21:57:16)

Salut Strelok,

Ancien professionnel, (j'ai arrêté il y a 6 mois).
Le levier du financement est indispensable dans ce type d'investissement. Rien de t'empêche de faire un crédit "In Fine", cad nantir au profit de la banque un produit financiers et avoir la possibilité de déduire tes IE constants. Tu ne rembourse que des intérêts pendant la durée du prêt et le capital au terme, ce qui te permet de placer ton K comme tu le souhaites mais encore faut-il que ta TMI soit élevée pour cela soit intéressant.

Effectivement c'est une solution intéressante, je vais creuser de ce côté, ça permet d'avoir un maximum d'intérêts tout le long du prêt, bien (alors que normalement on paye plus d'intérêts au début, alors que les loyers au contraire augmentent, enfin normalement...)

à savoir en ce moment un crédit à 4 et un rendement locatif à 8 min.

Quand tu comptes le rendement locatif, c'est en incluant quoi? Loyer brut, charges ou pas, impots fonciers ou pas? Parce que 8% avec tout ça compris, ça semble un peu beaucoup (le mieux que j'aie trouvé en commençant à chercher un peu, c'est dans les 6.5-7%, sans compter les impots fonciers ni les charges)... et sans compter la négociation sur le prix de vente non plus, c'est vrai.

Tu peux également utiliser la possibilité de créer un deficit (en effectuant des travaux par exemple) et ainsi réduire de 10700 euros ton revenus imposable à partir du moment ou tu est à l'équilibre sur tes résultats fonciers.
N'hésite pas à me poser des questions en MP, je te répondrai volontiers.

Euh il me semble qu'on ne peut déduire les intérêts que sur les revenus fonciers, pas du reste des revenus, non?

PS : Attention tout de même aux sollicitations des professionnels, (comme disait Pompidou, " Il n'y a pas que des escrocs dans l'immobilier, mais tous les escrocs sont dans l'immobilier...)

Oui je sais ça, je me méfie

[soleil831]

Citation de : rationnel (au 08-07-2009 21:10:27)

provisionne les impayés, les frais de justice, les dégradations ....

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ça c'est ma situation depuis 1 an et il faut bien y penser AVANT de partir dans cette aventure...
Après plus de 10 ans de location, c'est fini je jette l'éponge dans ce dommaine !
Vive la bourse