L'immobilier en France ... belle tendance

[joxi]

Citation de : Roque (au 24-02-2011 12:26:45)

Les États-Unis qui ont toujours un temps d'avance dans toute chose ( ) ont aujourd'hui rejoint le haut de leur propre canal (ici ce n'est pas prix de l'immo/revenu mais prix immo/indice des prix, ce n'est pas loin d'être la même chose).

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et on a vu par la même occasion les effets dévastateurs d'un trop lourd endettement des ménages.

[Roque]

Citation de : firefly (au 24-02-2011 12:35:01)

Les marchés immo US et Francais sont trés loin d'être comparables...
De plus qui dit que le canal ou tunnel de Friggit n'est pas définitivement obsolète ??

Bien à vous.

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Une des plus importantes caractéristiques d'une situation de bulle c'est de voir se développer toutes sortes d'arguments niant les données historiques (lire Manias, panics and crashes de Kindleberger).

La formule magique à brandir dans ces circonstances : "Ce n'est plus comme avant".

A+

[hergastul]

Je crois qu'on oublie de parler d'un truc, qui est qu'il n'y a pas que les ménages sur le marché de l'immobilier parisien.
C'est la capitale, et vous y retrouvez le parc immobilier d'un paquet de banques et autres assurances.
Quand on leur file des milliards à taux zéro, il leur est facile d'acheter, voire de s'échanger des biens immobiliers pour prétendre que la valeur de leur actif est bien celle qu'elles ont foutu dans leur bilan.
Je crois amha que le marché immobilier parisien est artificiellement soutenu à la hausse par ces maisons d'en haut.
Quand un ou deux gros décideront pour une raison ou une autre qu'il est grand temps de vendre, je n'aimerais pas être là...

[Roque]

Citation de : hergastul (au 24-02-2011 14:29:05)

Je crois qu'on oublie de parler d'un truc, qui est qu'il n'y a pas que les ménages sur le marché de l'immobilier parisien.
C'est la capitale, et vous y retrouvez le parc immobilier d'un paquet de banques et autres assurances.
Quand on leur file des milliards à taux zéro, il leur est facile d'acheter, voire de s'échanger des biens immobiliers pour prétendre que la valeur de leur actif est bien celle qu'elles ont foutu dans leur bilan.
Je crois amha que le marché immobilier parisien est artificiellement soutenu à la hausse par ces maisons d'en haut.
Quand un ou deux gros décideront pour une raison ou une autre qu'il est grand temps de vendre, je n'aimerais pas être là...

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Bonjour hergastul

C'est d'autant plus important que l'immobilier ne baisse pas, pour l'état et pour les banques elles-mêmes, que les bilan des dites banques sont hypertrophiés d'hypothèques des prêts accordés aux français. Imaginez que ces banques en mal de se refaire un bilan adhoc se retrouvent à devoir passer des provisions pour pertes sur l'immobilier !
Ce n'est pas pour des prunes si l'état s'est fendu d'un nouveau PTZ, dit PTZ+ qui a un fort goût de subprime (sauce roquefort).

A+

[joxi]

moi ce qui me tue c'est de voir autour de moi des gens emprunter sur 25 ans pour financer l'intégralité d'un achat immo.

petite simu rapide de l'ineptie d'un prêt sur 25 ans dans le contexte actuel

200 000 e sur 25 ans à 4%

revente du bien à 5 ans, parait que c'est la moyenne

Mensualités versées : 63 300 €
K restant dû : 174 000 €

ça nous fait un point mort de 237 000 € à la revente.

faut donc que le marché prenne +18.5 % en 5 ans.

dans le contexte actuel, je trouve le risque élevé.

[Fxchaton]

La moyenne en ce moment est plutôt de 7 ans de détention d'un bien, ça concorde un peu avec le pic de séparation que l'on constate au bout de 7 ans.

Dans le cadre de mes étude, je dois travailler chez un notaire, 18 mois en tant que clerc, en ce moment j'en suis à 13 mois. Je travail dans une étude de centre ville de ROUEN, là ou l'on pourrait se dire qu'avec le grand Paris le marché est dynamique et bien pas vraiment.

En 13 mois, je dois constater que 9/10 des clients qui vendent un bien acquis il y a moins de 5 ans qui n'ont pas eu ce bien par succession (qui ont donc emprunté pour se loger) son en large perte à la revente.
Souvent ils arrivent à revendre au même prix qu'ils ont achetés mais pour un bien de 200.000e ils ont payé :
- 5,09% de droit d'enregistrement, à la louche 10.000€ aux collectivités locales.
-1,5% de frais d'acte soit à la louche 3.000€
- une commission d'agence qui parfois est délirante, on va dire 4% mais c'est souvent bien plus, soit 8.000€
-le prêt avec les frais qui sont devenus assez délirant que prennent les banques, en ce moment les prêt non hypothécaires sont facturés par pas mal de banque plus cher que ce que coute une inscription hypothécaire... soit environ 3.000€

Bilan : 24.000€ de frais (et j'ai été gentil avec l'agence)
On rajoute un petit remboursement anticipé la dessus...

Donc j'ai beaucoup de clients ou à première vue on se dit bon, ils revendent aussi bien qu'ils ont achetés sauf qu'entre deux ils ont laissés 24.000e et je ne parle pas de ceux qui vendent moins cher que ce qu'ils ont achetés.

Ceux qui gagnent du pognon à la revente en ce moment d'après ce que je peux constater sont ceux qui ont acheté un studio à 30/40K, tout refait et revendent à un gogo 60K à 65K.

Mais des gens qui ont acheté le petit pavillon à 200K qui revendent à 260K avec belle plus valus en 5 ans j'en ai pas encore rencontré et pourtant, je suis à ROUEN, je me demande bien comment ça peut être dans des endroits moins attractifs...

Max

[joxi]

merci pour ton témoignage, on devrait entendre ça plus souvent plutôt que les intox de la fnaim et consorts.

edit : somme à laquelle il faut ajouter les intérêts, les charges de propriétaires, foncier etc.

[VESTA]

sauf que louer un pavillon a Rouen pendant 7 ans ca coute bien le triple de 24K, donc ils restent gagnant......

[joxi]

bah oui, mais la tendance est restée globalement à la hausse sur les 5 dernières années ... quid en cas de vrai retournement ?

le risque est bien présent, et le truc dangereux c'est le manque d'information des ménages labmdas sur ces risques.

[Anel :D]

Citation de : VESTA (au 25-02-2011 15:22:47)

sauf que louer un pavillon a Rouen pendant 7 ans ca coute bien le triple de 24K, donc ils restent gagnant......

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bien vu,

on ne vit pas dans sa voiture,(à part JR ),le logement a un cout...
pour qu'il rapporte faut faire soi-meme (neuf ou renov) mais ça demande du temps et des compétences...

[juan88]

à FxChaton :
pourquoi ROUEN est attractif ??? !!!!

un autre exemple ... j'ai acheté mon appart 280000 TTC (pas de frais d'agence) à Vincennes en 2004.
Aujourd'hui, valeur de marché = 380000 et super liquide en plus (Paris for ever !).
Tu vois aucune linéarité dans ce monde là !!

[jeanroger]

Citation de : anel (au 25-02-2011 15:33:59)

Citation de : VESTA (au 25-02-2011 15:22:47)

sauf que louer un pavillon a Rouen pendant 7 ans ca coute bien le triple de 24K, donc ils restent gagnant......

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bien vu,

on ne vit pas dans sa voiture,(à part JR ),le logement à un cout...
pour qu'il rapporte faut faire soi-meme (neuf ou renov) mais ça demande du temps et des compétences...

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Quelle vilenie!

Je vis en caravane.
Le nomade "sédentarisé" comme ils disent à l'Hotel de Police...

[ocean8]

Citation de : Roque (au 24-02-2011 14:19:51)

Citation de : firefly (au 24-02-2011 12:35:01)

Les marchés immo US et Francais sont trés loin d'être comparables...
De plus qui dit que le canal ou tunnel de Friggit n'est pas définitivement obsolète ??

Bien à vous.

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Une des plus importantes caractéristiques d'une situation de bulle c'est de voir se développer toutes sortes d'arguments niant les données historiques (lire Manias, panics and crashes de Kindleberger).

La formule magique à brandir dans ces circonstances : "Ce n'est plus comme avant".

A+

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tout est dit !!
la france est un des rares pays qui a un rappport hystérique avec l'immo , ..
a tel point que c'est devenu l'assurance vie des francais
j'ai bien peur qu'avant dix ans , ils le regrettent amèrement

[VESTA]

Citation de : joxi (au 25-02-2011 15:31:23)

bah oui, mais la tendance est restée globalement à la hausse sur les 5 dernières années ... quid en cas de vrai retournement ?

le risque est bien présent, et le truc dangereux c'est le manque d'information des ménages labmdas sur ces risques.

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Les grandes villes se videraient en direction de la Correze ? Retour a la terre pour cultiver son jardin ?

A force d’attendre une correction on reste sur le quai a regarder le train passer. Le probleme jusqu’ici c’est d’etre reste locataire.

La valeur du bien diminue, et alors ? tant qu’il paie moins cher qu’un loyer. On pourra parler de bulle lorsque le montant des emprunts depassera le cout d’un loyer a bien comparable (risque deflationniste donc totalement oppose au scenario de Roque), ou quand on commencera a voir des particuliers qui ne remboursent que des interets sur l’emprunt de leur residence principale en France (a ma connaissance les banques francaises ne proposent ce type de montage que pour de l’investissement locatif en prêt in fine).

[Fxchaton]

Citation de : juan88 (au 25-02-2011 15:44:30)
à FxChaton :
pourquoi ROUEN est attractif ??? !!!!
un autre exemple ... j'ai acheté mon appart 280000 TTC (pas de frais d'agence) à Vincennes en 2004.
Aujourd'hui, valeur de marché = 380000 et super liquide en plus (Paris for ever !).
Tu vois aucune linéarité dans ce monde là !!

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Ho bien ROUEN est une ville ou il y a quand même pas mal d'entreprises, les universités, le premier port céréalier d'europe donc toutes les sociétés de courtage en grain autour, je veux dire que ce n'est pas une ville de province ou il ne se passe rien, ce n'est pas TULLE par exemple lol.

Mon témoignage porte sur de l'immobilier en province, pas sur de l'immobilier en ile de france,je ne conteste pas le fait que des gens fassent des PV en région parisienne ou sur la cote d'azur mais en ce qui concerne les particuliers qui ont acheté et revendu sur une période courte, dans mon coin c'est une véritable catastrophe.

En aucun cas je ne connais le marché d'IDF ou de PACA par exemple.

Il y a vraiment l'IDF, PACA certaines grandes villes et ensuite... le reste de la france...

Juste un petit mot sur paris, je ne connais pas bien ce marché mais je lis à droite à gauche les prix annoncés dans la presse, début janvier j'ai vendu un studio dans le 2eme 21m2 carrez en bon état 60K donc je pense qu'il peut aussi y avoir de grosses différences entre les chiffres moyens et la diversité du marché.

Max